Как выбрать недвижимость, загородный дом в Подмосковье. Что такое «таунхаус».
Попробуем разобраться, почему именно таунхаусы настолько привлекательны как для застройщиков, так и для покупателей, кто выбирает для себя такой вариант решения жилищной проблемы и как эта тенденция преломляется в условиях Подмосковья. В чем секрет популярности таунхаусов? Считается, что изначально идея возведения «сросшихся» домов родилась из желания покупателей жить в отдельных коттеджах, но без особого ущерба для семейного бюджета и по соседству с родственниками. Решением проблемы и стали таунхаусы, позволяющие существенно снизить расходы на покупку земли, строительство, проведение коммуникаций и содержание домов. Действительно, возведение, а значит, и покупка таунхауса обходятся значительно дешевле аналогичного по площади отдельно стоящего коттеджа. Согласно статистике, 30 % средств экономятся за счет коммуникаций, которые прокладываются сразу на несколько домов, еще 15 % составляет экономия строительных материалов.
|
|
Кроме того, при проектировании таунхауса, как правило, создается несколько типовых секций, которые сочетаются в различных комбинациях. Это позволяет существенно снизить затраты на архитектурно-дизайнерскую часть и дальнейшее согласование проектной документации, которое в случае таунхаусов происходит обычно централизованно. Не следует упускать из виду и такой важный аспект, как стоимость содержания и эксплуатации загородного дома. Содержание таунхауса с учетом площади и класса жилья (не говоря уже о его загородном местоположении) обходится владельцу не дороже, чем городской недвижимости. В среднем обслуживание квадратного метра в месяц составляет от 1,5 до 3 у.е.. В эту цифру включены коммунальные платежи, сервисное обслуживание сетей и коммуникаций, электричество, оплата обслуживания инфраструктуры и охрана поселка. Кроме того, образ жизни в поселках, состоящих преимущественно из таунхаусов, располагает к общению. Здесь нет случайных людей, получивших квартиры, например, в связи с расселением коммуналок. Здесь живут активные и энергичные люди, имеющие близкие интересы. Они прочно стоят на ногах и знают цену деньгам, ценят комфорт и безопасность. Покупая загородный дом, они не хотят отказываться от преимуществ столичной жизни. Знайте, что, поселившись в таунхаусе, вы найдете по соседству не просто «однородную социальную среду», а настоящих друзей и единомышленников. Но если говорить на сухом языке маркетинга, то поселки таунхаусов заселяют в основном представители высшей прослойки среднего класса.
Недвижимость - Подмосковные особенности
После реконструкции Киевского шоссе началась бурная застройка свободных территорий, в результате оно в паре с Калужским шоссе стремительно приближается к лидерам. Возможно, такая же ситуация в скором времени сложится и на Волоколамском направлении – одном из старейших в Подмосковье, а потому и наиболее освоенных. Здесь находится много пансионатов, домов отдыха, спортивных центров. Ведется строительство самого большого в России крытого горнолыжного центра. Здесь же располагается знаменитый гольф-клуб «Le Meridian Moscow Country Club». В перспективе город Красногорск планируется сделать столицей областного правительства. В ближайших планах - строительство первой платной магистрали, которая пройдет от Москвы к Красногорску, разгрузив Волоколамское шоссе. Ведется реконструкция самого шоссе и строительство новой развязки с Ильинским шоссе. В Красногорском районе Московское метро впервые выходит за пределы МКАД – здесь будут построены новые станции Филевской линии метрополитена. Цены на Волоколамском направлении пока еще умеренные: в пределах 20 км от МКАД в поселке с подведенными коммуникациями сотка стоит от 6 до 9 тыс. у.е.. Однако, по мнению экспертов, даже после всех намеченных преобразований нового строительного бума здесь не будет. Это связано, прежде всего, с тем, что свободных территорий под застройку здесь значительно меньше, чем, например, на неосвоенном Новорижском шоссе. Кроме того, Волоколамка проходит через исторические лесопарковые места, которые являются заповедными и никогда не будут застраиваться. Все это делает Волоколамское направление в глазах дальновидного покупателя весьма перспективным и инвестиционно выгодным. Очевидно, что в ближайшем будущем стоимость дефицитной земли здесь будет совершенно иная.
Что ищут покупатели загородного дома в Подмосковье? При всем обилии предложений загородной недвижимости сегодня продолжает сохраняться дефицит в отдельных сегментах рынка. Сегодня покупателю, принимающему историческое для себя решение перебраться за город, уже недостаточно приобретать просто участок земли в чистом поле. Вариант продажи земли без подряда становится все менее востребованным. Обычно такой вариант выбирают для дальнейшей перепродажи, справедливо полагая, что земля – это товар, непрерывно растущий в цене и являющийся выгодным вложением капитала. Однако при этом следует учитывать, что ликвидность земли во многом определяется не только местоположением участка, но и такими параметрами, как концепция поселка, наличие подведенных коммуникаций, инфраструктура, охрана и др. Приобретение земельного участка без подряда для личного строительства обусловлено несколькими причинами. Прежде всего, покупателя привлекают относительно низкая цена и возможность строительства загородного домапо своему усмотрению и собственными силами. Однако, покупая участок в поселке, где земля предлагается без подряда, следует понимать, что стройка может затянуться на неопределенное время со всеми вытекающими отсюда неприятными последствиями: шум, грязь и толпы гастарбайтеров вместо респектабельных соседей. Достойной альтернативой стал появившийся относительно недавно вариант продажи земельных участков с подрядом на строительство. При такой схеме покупателю на выбор предлагается несколько проектов домов разной планировки и площади, объединенных единой архитектурной концепцией. Заключается договор на строительство с компанией-застройщиком, определяются стоимость домовладения и сроки окончания строительства. Такой вариант формирования коттеджных поселков имеет свои неоспоримые преимущества.
Во-первых, общая стоимость домовладения, включающая земельный участок и собственно дом, получается существенно ниже по сравнению с вариантом приобретения отдельно земли и дома.
Во-вторых, возведение домов осуществляется одной организацией и в сжатые сроки, что гарантирует комплексную застройку и некоторую экономию средств на объемах строительства. Проще говоря, покупая землю с подрядом, Вы можете с большой долей вероятности рассчитывать на спокойную жизнь в концептуальном загородном поселке в обозримом будущем. Однако и здесь существуют некоторые риски. Так, например, никто не может гарантировать, что все участки в поселке будут одновременно распроданы, и соответственно стройка по соседству с Вами может отодвинуться на неопределенное время. Кроме того, в стоимость домовладения, как правило, не включают внутреннюю отделку, которая может повысить затраты покупателя на 100 %. Например, при цене 1500 у.е. за квадратный метр типовой таунхаус площадью 200 кв.м будет стоить 30000 у.е., но еще примерно столько же придется отдать за его внутреннюю отделку. Современные темпы нашей жизни диктуют быстрые решения, и потому все большее число покупателей выбирают для себя готовые к проживанию дома. И здесь доля вторичного рынка не слишком высока, поскольку за последние несколько лет требования потребителей к качеству жилья существенно возросли, а дома, построенные чаще всего без какого-либо проекта в рамках стихийной застройки, уже не могут их удовлетворить. Проведенный анализ потребительских предпочтений показал, что примерно треть клиентов хотели бы приобрести дом «под ключ», выполненный в современном классическом стиле и площадью от 160 до 300 кв.м. Наиболее востребованными на сегодняшний день являются охраняемые коттеджные поселки с развитой инфраструктурой, подведенными коммуникациями, ландшафтными работами, собственной службой эксплуатации и;т.п. Что предлагает рынок?
Рынок со свойственной ему быстротой откликается на потребности покупателей, и в настоящее время появились достойные предложения для тех, кто не хочет ждать неопределенно долго. В основном, такими концептуальными, готовыми к проживанию поселками осваиваются ближайшие к Москве территории. Первыми возникли поселки категории «de lux», рассчитанные на самых взыскательных покупателей, где стоимость домовладения превышала 1 млн у.е.. Многие из них пользуются устойчивым спросом, однако существуют и неудачные проекты (даже на престижных направлениях), которые в течение нескольких лет остаются невостребованными. Причина здесь кроется в непродуманности концепции поселка, несоответствии заявленной цены реальному уровню качества домов, отсутствии современной инфраструктуры, которая является непременным атрибутом поселков такого класса. Дома слишком большой площади (более 1000 кв.м) также не всегда быстро находят своих владельцев. В то же время активно начали строиться поселки с домами «под ключ» для бизнес- и среднего классов. Их появление отражает назревшую потребность именно этих категорий москвичей быстро решить жилищную проблему. В таких поселках цена готового домовладения не превышает 2000 у.е.за кв. м. Дома построены в соответствии с выбранной архитектурной концепцией, включающей, как правило, элементы инфраструктуры, повышающие автономность поселка. При этом площади домов относительно небольшие, что делает жилье в таких поселках доступным людям со средним достатком. Иными словами, у москвичей теперь появилась реальная возможность быстро улучшить свои жилищные условия, параллельно решив несколько важных проблем. Среди них важное место занимают вопросы экономии, экологии и безопасности. Современные строительные технологии и комплексность застройки позволяют существенно сэкономить средства покупателей при покупке и эксплуатации строений. В результате Вы получаете возможность приобрести загородный дом по цене квартиры в многоэтажке. При этом Вам обеспечены все преимущества городского жилья. Единственным отличием будет давно забытое нами чувство единения с природой. Не секрет, что многие принимают решение перебраться за город ради своих детей. И здесь причина не только в безусловно лучшей экологии Подмосковья по сравнению со столицей. Все более актуальной, к сожалению, становится проблема безопасности, решить которую в условиях большого города практически невозможно. В охраняемом коттеджном поселке Вы можете спокойно отпустить детей погулять и быть уверены, что никто их не обидит и не украдет, например, велосипед. «Чужие» здесь не ходят, а у «своих» есть свои велосипеды. Многие владельцы настолько расслабляются, что «забывают» закрывать дома и автомобили. Практически - коммунизм в отдельно взятом поселке. А если говорить серьезно, то с точки зрения воспитания такая ситуация имеет колоссальный педагогический эффект. Детям, живущим в атмосфере уважения к собственности, даже в голову не приходит взять чужое. И возникает еще одно давно забытое ощущение – чувство защищенности. Как не ошибиться в выборе загородного дома? Итак, решение о перемещении за город в целом принято, осталось рассмотреть варианты. И здесь мы подходим к самому главному. Поскольку Вы еще не в охраняемом поселке, то инстинкт самосохранения должен работать у Вас максимально напряженно. Сейчас очень важно не ошибиться и принять верное решение. При этом следует учитывать следующие основные моменты: Местоположение коттеджа или поселка таунхаусовПочему кто-то предпочитает западное направление, кому-то по душе Юг, кто-то не представляет себя нигде кроме Севера, а для кого-то ничего нет милее Востока? Здесь, помимо аспектов семейных традиций, престижа, экологии и финансов, существует еще масса нюансов. Задумываясь о переезде за город, человек начинает представлять свою новую жизнь, преломляя различные ее составляющие в объеме нового пространства. А жизнь наша традиционно делится на «работу» и «отдых». Поэтому выбор места для будущего загородного дома часто сводится к поиску ответов на два ключевых вопроса: «Как добираться до работы?» и «Где отдыхать?». Наиболее привлекательными с практической точки зрения являются поселки, расположенные в пределах 10-15 км от Москвы в непосредственной близости от городов-спутников, таких, как Красногорск, Одинцово, Зеленоград. В последнее время эти города становятся все больше похожи на Москву – те же торговые и медицинские, спортивные и развлекательные, образовательные и культурные центры. Только зелени побольше, и людей поменьше. Близость к таким городам во многом решает вопросы инфраструктуры поселка. Окружение коттеджного поселкаРаз речь идет о загородном жилье, на первый план выступают прелести природы. Часто в рекламных предложениях можно встретить ссылки на близлежащие леса и водоемы. Это резко повышает привлекательность поселка с точки зрения покупателя и соответственно цену. Но что это за леса и что за водоемы? Возможно, «лес» - это замусоренная рощица, которая подлежит вырубке, а водоем – разноцветная речушка, несущая отходы с лакокрасочного комбината. Вся необходимая информация относительно экологической безопасности объекта должна находиться у застройщика. Согласно закону он обязан проводить экспертизу места строительства поселка, включающую анализы воды (водоемов и скважин), почвы, воздуха на предмет наличия вредных веществ, радиации и магнитного излучения. Важной является также геологическая история места застройки. Не секрет, что порой «элитные» поселки возникают на месте бывших свалок, кладбищ, скотомогильников. Об этом прекрасно знают жители окрестных деревень, но радостно молчат, испытывая классовую ненависть к «богатеньким», которые «пусть себе живут в роскошных особняках на проклятой земле». Не давайте повода для подобной радости – требуйте экспертизы. ИнфраструктураПод этим модным словом подразумеваются «подструктуры», созданные для повышения уровня комфорта и соответственно элитарности поселка. Многих покупателей привлекает наличие собственной развитой инфраструктуры, включающей магазины, школы, детские сады, спортивные центры (непременно с бассейном) и другие фантазии девелоперов. Однако следует учитывать два момента. Во-первых, вся эта красивая инфраструктура может так и остаться красивой сказкой, которой никогда не суждено стать былью. Во-вторых, содержать такое хозяйство – удовольствие не из дешевых, и Вы должны быть готовы к тому, что основное бремя расходов ляжет на плечи жителей поселка в виде непомерных эксплуатационных расходов. К тому же непременно найдутся диссиденты, которым абсолютно не нужен никакой бассейн и соответственно содержать его они не собираются. Отсюда бесконечные собрания, дебаты и другие достижения демократии. Чем это обычно заканчивается – известно. История знает немало примеров. Охрана таунхауза или коттежаВажность этого аспекта не подлежит сомнению, однако следует сделать некоторые замечания. Во-первых, «а охранники кто?» Бабушки-пенсионерки и дружинники с повязками уже не являются серьезным препятствием для антисоциальных элементов. Ваш поселок должно охранять специально подготовленное и оснащенное подразделение. Во-вторых, не пытайтесь мешать его работе. У многих жителей охраняемых поселков порой вызывает раздражение постоянная проверка пропусков. Мол, «пора бы своих знать в лицо». Ничего, пусть проверяют, это их работа. И чем больше они будут похожи на роботов-полицейских, тем лучше для Вашей же безопасности. Служба эксплуатации. Немногие поселки могут позволить себе собственную службу эксплуатации. Однако если она есть, то это большой плюс для всех жителей поселка. Как правило, с такой службой можно заключить договор на обслуживание с гарантийными обязательствами, решив вопрос эксплуатации такого сложного объекта как загородный дом. Наличие такой собственной службы не только не повышает, но и зачастую снижает общие эксплуатационные расходы.
ТерриторияСостояние территории – визитная карточка поселка. Многие дальновидные девелоперы и застройщики начали привлекать профессиональных дизайнеров для планировки и оформления ландшафта не только общественных территорий, но и придомовых участков. Использование разнообразных растений и так называемых малых форм позволяет подчеркнуть индивидуальность каждого домовладения. Коммуникации. Наличие подведенных коммуникаций (газ, свет, вода, канализация) является обязательным атрибутом каждого современного поселка. Себестоимость и соответственно цена зависят в основном от местоположения поселка относительно других населенных пунктов. Так, например, на Новорижском направлении стоимость коммуникаций выше, чем на Волоколамском, что обусловлено новизной трассы и отсутствием населенных пунктов по Новорижскому направлению. ДомМатериалы и конструкции. У Вас наверняка имеются собственные представления, из чего должен быть построен Ваш дом. Традиционно это кирпич либо дерево. Однако сегодняшний день предъявляет нам новые требования. Прогресс не стоит на месте и рождает новые современные материалы, которые по экологичности, экономичности и эксплуатационным свойствам зачастую превосходят традиционные. За последние десятилетия мы привыкли жить в кирпичных и бетонных домах, а потому у нас сложилось ошибочное мнение, что если стена тонкая - значит дом холодный. Стена, например, канадского каркасно-деревянного дома, при средней толщине в 310 мм, полностью удовлетворяет всем требованиям строительных норм. Даже в сильные морозы снижение температуры при отключении отопления в доме составляет лишь 2 градуса в сутки. Стоимость такого дома не превышает стоимости деревянного, притом, что каркасная технология с использованием уже обработанного дерева позволяет избежать таких неприятных явлений, как усадка дома, растрескивание и др. Поэтому настоятельно советуем присмотреться к прогрессивным технологиям, которые пользуются большой популярностью в северных районах Америки и Европы и, наконец, появились в наших краях. Конструкция позволяет применять разнообразную наружную отделку и создавать, например, изысканные дома в классическом английском стиле.
Планировка домов должна полностью отвечать Вашим нынешним и возможно будущим потребностям. Оставьте пару комнат «про запас» на случай многочисленных гостей или расширения семейства. Количество санузлов должно соответствовать или превосходить число этажей в доме. При знакомстве с проектом уточняйте возможность изменения планировки по Вашему желанию, поскольку могут существовать технические ограничения. Отделка. Насущной потребностью сегодняшних покупателей являются дома с наружной и внутренней отделкой «под ключ», и на рынке начали появляться первые достойные предложения. Здесь, как и в предыдущем пункте, можно рекомендовать тесный контакт с архитекторами застройщика с целью найти компромиссное решение, так, чтобы не нарушить единый стиль поселка. Застройщик (продавец): его имя, репутация, кредитная история. Для того чтобы убедиться в чистоте намерений фирмы-застройщика необязательно нанимать частного детектива. Достаточно посмотреть открытые источники информации. Если фирма участвует в отраслевых выставках и конкурсах, имеет удачные реализованные проекты и приличный рекламный бюджет, то Вы можете быть уверены в том, что имеете дело не с фирмой-однодневкой. Еще лучше, если застройщик и продавец – одно юридическое лицо, т.к. в таком случае к уверенности добавляется выгодная для Вас цена.
Юридические вопросыКонтакты с продавцом следует начинать с проверки правоустанавливающих документов на предлагаемый к продаже объект. На сегодняшний день в жилищном законодательстве существует масса тонкостей, уследить за которыми обычному человеку достаточно сложно. В связи с этим настоятельно рекомендуем воспользоваться услугами юриста, специализирующегося именно в этой области. При этом надо уточнить, какая сторона будет заниматься оформлением пакета документов, начиная с права собственности и заканчивая архитектурными проектами. Не секрет, что эта процедура довольно длительная, сложная и затратная. В последнее время появились застройщики, которые берут на себя все хлопоты и расходы, связанные с документами, что существенно облегчает задачу покупателя. Цена. Это последний и, пожалуй, самый ответственный момент, с которым также связано много путаницы. На сегодняшний день не существует единообразия в определении цены. Надпись «от 2000 у.е.» может в принципе означать что угодно – от цены за квадратный метр до стоимости дома. При этом многие продавцы не утруждаются писать в рекламе подробности. Поэтому, прежде всего, следует выяснить, что же входит в указанную стоимость домовладения. Разные варианты продажи земли (с подрядом, без подряда, с домами «под ключ») соответствуют разным набором опций, включенных в цену. Наиболее привлекательным для покупателя является вариант комплексного включения в стоимость домовладения стоимости земельного участка, самого дома с полной отделкой и всего пакета правоустанавливающих документов. Некоторые, наиболее человеколюбивые застройщики включают в стоимость и ландшафтные работы. Таунхаус «под ключ» и «все включено»!
Поверьте в себя! Путь к своему Дому долог и непрост. Он полон препятствий и крутых поворотов. Но, как сказано, дорогу осилит идущий. Вооружитесь мечтой. Заручитесь помощью профессионалов. И смелее вперед! Жизнь дает Вам шанс изменить свое пространство, ощутить новые возможности, проверить и поверить в себя. Не упустите его!
|
